Even een hele andere vraag dit keer. Wij hebben een huis op het oog. Het is een oud huis.
Wij willen dit huis compleet verbouwen. Aanbouw van 6x4 en dit ook boven uitbouwen. De badkamer naar een andere kamer en compleet vernieuwen. Een luxe keuken met kookeiland. Over het hele huis nieuwe kozijnen. Beneden een nieuwe vloer erin en vloerverwarming. Boven een nieuwe vloer. De garage helemaal afbreken en opnieuw opbouwen van 10x3.
Alles volledig stucen. Het huis is nu 95 m2 en komt dus de uitbouw volledig bij.
Niemand maakt een offerte als je het huis niet hebt. Ik heb twee schattingen gekregen. Een van 265 excl keuken en badkamer materiaal en een van 165 excl keuken en badkamer. We komen uit Brabant. Wat denken jullie? Zelf kunnen we helemaal niets. Het is dus echt een complete renovatie.
Mijn ervaring is wel dat een complete verbouwing laten doen door professionals eigenlijk nooit rendabel is. Als je zelf dus echt helemaal niks kunt, zou ik er niet aan beginnen. Tenzij, je echt echt niks kunt kopen voor die prijs. Als je de aankoopprijs + 295.000 neemt, kan je voor die prijs geen kant en klaar huis of nieuwbouw krijgen? Dan heb je zekerheid. Nu veel geregel en gedoe, en misschien wel bijkomende kosten. Of de plek van het huis moet heel bijzonder zijn, echt een toegevoegde waarde. Anders zou ik verder zoeken.
Wij hebben 8 jaar geleden een huis van 100 jaar oud gekocht. Kochten eigenlijk alleen 4 muren en een dak. Keuken, badkamer, riolering, elektra, cv (ketel en alle radiatoren), alle muren en plafonds gestuct, 2 nieuwe trappen, nieuwe ondervloeren op 2 verdiepingen, half huis voorzien van nieuwe kozijnen en beglazing en een half dak vervangen voor €40.000. Paar jaar later de zolder verbouwd en huis gedeeltelijk geisoleerd voor nog eens €30.000. Maaaarrrr, dat ga je nu nooit meer redden. Totaal andere tijd, veel zelf gedaan (je leert snel genoeg) en het enorm getroffen met onze aannemer. Nu ben je al €40.000 kwijt aan alleen het hout denk ik en de arbeidsuren zijn veel duurder dan toen, want net na de crisis en amper werk te vinden voor ze. Nu ligt het werk bijna voor het oprapen.
En laat zeker een bouwkundig rapport opmaken, maar bij een oud huis is dat vaak verplicht voor je hypotheek. Hoe zit het bv. met asbest? Kan een nare extra kostenpost zijn als je er later achter komt. Fundering en staat van dak ook belangrijk, hoe zijn de voegen van de gevels?
Excl. Keuken en badkamer betekent nog minimaal 20k voor de keuken en minimaal 10k voor de badkamer. Daarbij komen er altijd lijken uit de kast bij een.oud huis. Hoe zit het met de fundering, dak , isolatie. Vergunningen?
In hoeveel tijd zou die verbouwing morten plaatsvinden? Bedenk eerst of dat realistisch is, aangezien materialen moeilijk te krijgen zijn en aannemers het erg druk hebben. En bedenk ook of je het huis zoveel geld waard zou vinden: zou jij de aankoopprijs+verbouwingskosten als hypotheek zien zitten? Denk je dat je hrt voor dat geld ook ooit weer verkocht krijgt? De huizenprijzen dalen... Kun je überhaupt zoveel geld neerleggen? Een bouwdepot van 165000 ga je niet van de bank krijgen, lijkt me?
Volgens mij doen ze over een bouwdepot niet heel moeilijk. Wij hadden erook een van 230 bij een nieuwbouw en de huidige woning 135. Zolang de bank maar ziet dat ze hun centen terug krijgen.
Het hangt dacht ik vooral af van de waardevermeerdering die je haat realiseren. Als je een goede keuken hebt maar die lelijk vindt en wil vervangen, krijg je er bijvoorbeeld geen bouwdepot voor. Een uitbouw levert wel meer waarde op, dus dat kan dan wel mee in de financiering.
Dat is zo veel. Dan is een huis nieuw laten bouwen zowat betaalbaarder. (behalve dat bouwgrond ook al een vermogen kost.) 165 lijkt mij niet reëel. Als je zo veel wilt veranderen, is er dan niet een huis wat wel aan meer van de eisen voldoet?
Mijn man is aannemer en doet nu een kleine uitbouw met nieuwe keuken in een huis en die klant is al meer dan een ton kwijt. Ik denk dat wat jij noemt minimaal 250 is… een offerte maken kost heel veel tijd, ik ben m’n man hele avonden kwijt voor slechts 1 offerte🙃 Ik snap dat ze die tijdsinvestering niet doen als ze niet eens weten of je het huis koopt.. want tijd is geld natuurlijk
Ik denk dat je wel minimaal 2 ton kwijt bent en dat is als je dan goedkopere keuzes maakt qua afstyling en materiaal maar zou zeker uitgaan van 250 eerlijk gezegd minimaal, je komt altijd onverwachte dingen tegen bij een verbouwing of vertragingen die je geld gaan kosten etc.
Pittig bedrag wel dus zou ook wel zeker zijn van je woonkeuze, maar een huis helemaal eigen maken is natuurlijk wel supergaaf en een unieke kans
Het is vrijwel onmogelijk om een goede offerte te laten maken als de aannemer niet in het huis zelf heeft gekeken. Dat verklaart waarschijnlijk ook het verschil tussen de schattingen: de een behoudend en de ander progressief. Maar je hebt aan allebei niks, je moet je aannemer meenemen naar een bezichtiging. Ik heb nog nooit gehoord dat een aannemer dat niet wil doen zolang je het huis niet hebt gekocht. Zowel mijn zus als wijzelf hebben aannemers meegenomen naar bezichtigingen, mijn zus zelfs nog recent.
Ik zou dus op zoek gaan naar een aannemer die met jullie het huis wil bekijken en dan offreren. Anders zou ik er niet aan beginnen want je hebt dan echt geen idee van het financiële plaatje. Gaat ook problemen opleveren met de hypotheek waarschijnlijk.
Ik snap het wel mensen denken dat een offerte even 123 gemaakt is maar daar zit flink wat uren in gemiddeld voor zo n verbouwing als dit 6 a 8 uur teken/ reken lees 65/70,- per uur mislopen aan niet productief zijn op een andere klus om een offerte wat geen zekerheid bied dus snap dat zeker wel ;) vrouw van een aannemer hier 😉
Ik weet heel goed dat het maken van een offerte tijd en dus geld kost. Mijn man heeft bij het bepalen van zijn uurtarief als zelfstandige daarom een percentage aan acquisitiekosten opgenomen. Mijn zus heeft een bedrag betaald voor de offerte dat in mindering is gebracht op de uiteindelijke aanneemsom. Ik vind het zelf weinig klantvriendelijk als je geen tijd wil steken in onzekere/potentiële klanten maar dat zal vast de markt zijn op dit moment waarin de vraag zo groot is en je weinig moeite hoeft te doen om je orderportefeuille te vullen.
Dat is zeker de tijd waarin het plaatsvind. Hoeveel hier niet eens een offerte wilden maken omdat ze de winstmarge te klein vonden, terwijl het in mijn optiek om grote bedragen ging ook nog. Als je een afspraak had dat ze gewoon niet komen opdagen om de werkzaamheden uit te voeren en 100x moeten bellen. Mensen die fouten maken en het niet herstellen zelfs niet als de hele rekening nog voldaan moet worden. Er rolt momenteel iets teveel geld in de bouwwereld 🤣
Wij hebben laatst veel minder verbouwd en kwamen al op 155.000 uit. Dus denk dat die 265 aardig in de buurt kan komen. Ben geen expert natuurlijk. Kzou zelf voor een huis gaan waar niet zoveel aan hoeft te gebeuren, want je komt ook altijd weer flinke tegenvallers tegen die je niet verwacht!
Ik denk dat je het voor 165 absoluut niet gaat redden. Renoveren is zelfs vaak veel duurder dan nieuw bouwen. Je stuit op onverwachte zaken nog als je pech hebt. Het is echt een heel gedoe. En je moet er zelf ook kijk op hebben. En aan offertes heb je tegenwoordig ook niet veel meer want de prijzen stijgen de pan uit en men komt dan niet meer weg met hun offerte. Manuren zijn ook heel duur. Wij hebben nieuw gebouwd en mijn man heeft zowat alles zelf gedaan waardoor we enorm veel bespaard hebben. We zijn 3 jaar aan het bouwen geweest maar anders hadden we het nooit gekund als we alles hadden moeten betalen. Ook hebben we veel zelf slim ingekocht.
Als de offertes een ton uit elkaar liggen (die van 265 is ruim anderhalf keer zo hoog dan die van 165) dan kun je er waarschijnlijk vanuit gaan dat die van 165 niet reëel is. Maar zonder de woning te bekijken is een offerte sowieso niet heel realistisch
Ik denk dat die van 165 sowieso niet haalbaar is en dan nog maar te spreken over de vergunningen. Wij hebben ons complete huis ook over de kop gegooid, isoleren, kozijnen, betonvloer met schuimbetom beneden en vloerverwarming, luxe keuken, pvc vloer, vloeren boven, hal, stucen, muren slopen, dakkapel 7m, lateien, openslaande deuren, badkamer, extra slaapkamers gecreëerd etc etc etc! Dit koste al een ruime ton. Wij hebben ontzettend veel zelf gedaan, van slopen tot muren plaatsen. Mijn man klust elke avond (nog steeds). Wat jullie willen doen klinkt als een nog veel groter project.
Wat hieronder staat is wijs, niet aan beginnen als je niet handig bent. Dan ga je geheid de scheiding in en help mijn man is klusser. Of jullie moeten echt heel veel centen hebben🤭
Eerlijk? Als je zelf niets kan, dan zou ik er helemaal niet aan beginnen 🙈 Heb je enig idee wanneer een aannemer eventueel zou kunnen beginnen? Momenteel is alles gewoon echt heel duur en zijn er lange wachttijden.
Daar kan niemand iets zinnigs over zeggen lijkt mij. Vind het ook wel logisch dat een aannemer alleen een offerte kan maken wanneer zij het huis van binnen hebben gezien.
Ik bedoel meer dat ze een offerte maken als je het huis gekocht hebt…. Ik begrijp dat het lastig is maar hoe weet ik anders of in het kan betalen. 265 is boven het budget.
Die 265 lijkt mij reëel of zelfs nog te weinig. Alleen al zo'n aanbouw komt uit boven een ton, heb hier zelf onlangs een offerte van gehad. Ik zou er niet aan beginnen als je zelf niet handig bent. Een oud huis heeft vaak verborgen gebreken.
Dan zeker niet aan gaan beginnen. 265 is maar een schatting en als je niets kunt, dan vind ik het voor de plannen die jullie hebben nog netjes. Je moet je bedenken dat je elk spijkertje dat in de muur geslagen wordt moet betalen
Reageer op dit topic
Maak een Babybytes account om zelf topics te openen in off topic
reacties (28) Verversen